Nytt rättsfall från hovrätten rörande hyresavtal för parkeringsplats och frågan om omedelbart samband med bostadsavtalet

Rättsfall från hovrätten - parkeringsplats

En hyresgäst hyrde en bostadslägenhet om 2 rum och kök samt tre stycken parkeringsplatser från ett bostadsföretag. Bostadsföretaget hade sagt hyresavtalen till upphörande och hänskjutit tvisten om förlängning till hyresnämnden och där yrkat att avtalet skulle förklaras ha upphört samt att hyresgästen skulle förpliktas att flytta från bostaden. I andra hand yrkade bostadsföretaget att hyresgästen hade åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst så att avtalet skäligen inte borde förlängas. Hyresgästen hade inte betalat hyran för bostaden eller för parkeringsplatserna under en tidsperiod om 10 månader.  

Hyresgästen hade bestritt att hyresavtalet skulle upphöra och begärde i vart fall uppskov med avflyttningen. Hyresnämnden kom fram till att hyresrätten gällande bostaden och parkeringsplatserna var förverkad och att hyresgästen skulle avflytta. Hyresgästen överklagade målet till hovrätten och yrkade att hovrätten skulle undanröja hyresnämndens beslut. Hyresvärden motsatte sig en ändring.

I hovrätten hävdade bostadsföretaget att avtalen om de tre parkeringsplatser var kopplade till bostaden, men kunde inte få fram hyreskontrakten för att styrka detta.  Endast den ena av parkeringsplatserna omfattades av hyresavtalet.

Hovrätten kom fram till att hyresrätten inte var förverkad då hyresnämnden hade meddelat sitt beslut innan den s.k. återvinningsfristen om 3 veckor hade löpt ut. Hovrätten fann däremot att hyresgästen hade åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst genom sina försummelser att inte betala hyra och att hyresavtalet därför inte skulle förlängas beträffande bostaden och den ena av parkeringsplatserna.

Frågan var dock vad som skulle gälla för de två andra parkeringsplatserna och om dessa också skulle ha ansetts upphöra.  Av hyreslagen (12 kap 6 § 3 st) följer att ett hyresavtal som hyresvärden har med en hyresgäst avseende en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av en bostadslägenhet upphör att gälla samtidigt som bostadshyresavtalet.  Det krävs också att nyttigheten skall vara av mindre betydelse i jämförelse med användningen av bostadslägenheten. Det skall också röra sig om nyttigheter som typiskt sett saknar värde om hyresgästen flyttar från lägenheten.

En parkeringsplats kan, men behöver inte vara en sådan nyttighet. Hovrätten resonerar utifrån att de inte kan ställas alltför höga krav på den formella kopplingen mellan avtalen men att det inte räcker med att det är samma parter i båda avtalen. Ett avtal som har tillkommit helt oberoende av bostadshyresförhållandet faller utanför bestämmelsens tillämpningsområde.

I det aktuella målet hade hyresvärden påstått att en koppling fanns mellan avtalen, men hade inte kunnat ge in något underlag som styrkte detta. Hovrätten avvisade därför bostadföretagets yrkande om att avtalen för dessa två parkeringsplatser skulle upphöra. 

Vår analys

Hovrättens dom gick visserligen till större delen till bostadsföretagets förmån, men det måste kännas otillfredställande för dem att en hyresgäst som har tvingats avflytta p.g.a. obetalda hyror, ändå kan få behålla två av tre parkeringsplatser.

Mitt råd till er som hyr ut bostäder och andra tillhörande nyttigheter som t.ex. parkeringsplatser blir att ni skall se till att koppla ihop dessa genom era avtal. Ni får således i era parkeringsavtal se till att dessa kopplas samman med bostadsavtalet på så sätt att om bostadsavtalet kommer att upphöra så skall även avtalet rörande parkeringsplatsen upphöra. Det skall framgå att bostadshyresavtalets giltighet så att säga är en förutsättning för avtalet rörande parkeringen. Om ni känner er osäkra ta hjälp av en jurist vid avtalsskrivningen.

Karl Bertrandt, jurist, Marginalen Core

010–495 15 55 

karl.bertrandt@marginalen.se

Rättsfall: Dom i Svea Hovrätt i mål nr ÖH 2695-16.